Tóm tắt nhanh: Từ tháng 10/2023, mua nhà ở Bồ Đào Nha không còn mở đường cho Golden Visa, nhưng giá nhà ở Lisbon và Porto không vì thế mà giảm — chúng tiếp tục tăng trong 2024–2025. Người Việt vẫn mua nhà ở đây được như mọi người nước ngoài khác, chỉ là căn nhà giờ không kèm thẻ cư trú. Muốn ở thì phải đi bằng một visa khác, và phải tính căn nhà như một tài sản thuần tuý.
Nhiều người nghĩ rằng khi Golden Visa bỏ tuyến bất động sản, giá nhà Lisbon sẽ "xì hơi" và đây là lúc bắt đáy. Thực tế ngược lại: người mua theo diện Golden Visa chưa bao giờ là lực kéo chính của thị trường này.
Điều thay đổi thật nằm ở chỗ khác. Căn nhà không còn là "vé" đi kèm quyền cư trú, nên cách chọn căn, cách tính lợi suất và cách thoát vốn phải làm lại từ đầu. Bài này dành cho anh chị đang cân nhắc mua ở Lisbon hoặc Porto sau 2023, hoặc đang giữ một căn mua theo diện Golden Visa cũ.
QuocTich.com không tư vấn đầu tư, bất động sản hay thuế. Con số trong bài là bối cảnh thị trường, không phải khuyến nghị mua bán. Mọi quyết định cần thẩm định độc lập với luật sư và chuyên gia định giá tại chỗ.
Golden Visa Bồ Đào Nha bỏ tuyến bất động sản từ khi nào?
Việc đóng cửa diễn ra qua hai nấc, và nhiều người chỉ nhớ nấc sau.
- Từ 01/01/2022: nhà ở tại Lisbon, Porto và phần lớn dải ven biển đã không còn được tính cho Golden Visa. Tuyến nhà ở chỉ còn áp cho vùng nội địa, Madeira và Azores.
- Từ 10/2023: gói luật nhà ở Mais Habitação bỏ hẳn mọi tuyến liên quan đến bất động sản, kể cả mua nhà để cải tạo và góp vốn vào quỹ bất động sản.
Những tuyến còn lại chủ yếu là góp vốn vào quỹ đầu tư không dính bất động sản, tài trợ nghiên cứu, văn hoá, tạo việc làm. Chúng tôi phân tích riêng tuyến quỹ trong bài Bồ Đào Nha: quỹ đầu tư thay bất động sản. Trang Bồ Đào Nha trên QuocTich.com cập nhật điều kiện hiện hành.
Điểm cần nhớ: như vậy, Lisbon và Porto đã nằm ngoài Golden Visa gần hai năm trước khi toàn bộ tuyến bất động sản bị bỏ. Ai còn được chào "mua căn hộ ở Lisbon kèm thẻ cư trú" sau 2022 là đang nghe một lời chào đã hết hạn.
Vì sao giá nhà Lisbon không giảm khi mất người mua Golden Visa?
Có ba lý do, và cả ba đều quan trọng với người mua nước ngoài lúc này.
Thứ nhất, người mua theo diện Golden Visa chỉ là một phần nhỏ. Trong suốt hơn mười năm chạy chương trình, số giao dịch gắn với Golden Visa chỉ chiếm một tỉ lệ nhỏ trong tổng giao dịch nhà ở toàn quốc. Họ tập trung ở phân khúc cao, nên gây chú ý, nhưng không quyết định mặt bằng chung.
Thứ hai, nguồn cầu nước ngoài không chỉ đến từ Golden Visa. Người châu Âu từ Pháp, Đức, Anh, người Mỹ, người Brazil vẫn mua nhà ở Bồ Đào Nha — họ không cần visa, hoặc đi bằng visa thu nhập thụ động D7, visa làm việc từ xa. Chế độ thuế ưu đãi cho người cư trú mới (NHR) cũng kéo nhiều người đến trong giai đoạn 2010–2023.
Thứ ba, nguồn cung quá chậm. Lisbon xây mới ít, thủ tục cấp phép kéo dài, nhiều nhà cũ trong khu trung tâm bị chuyển sang cho thuê ngắn hạn. Khi cung đứng yên thì chỉ cần cầu giữ nguyên là giá đã không xuống.
Theo Viện Thống kê Quốc gia Bồ Đào Nha (INE), chỉ số giá nhà ở tiếp tục tăng mạnh qua 2024 và 2025, có những quý tăng hai chữ số so với cùng kỳ. Chúng tôi không nêu một con số "giá mỗi mét vuông" cụ thể vì nó chênh rất lớn giữa các khu phố và thay đổi theo quý; anh chị nên xin báo cáo giá theo khu (freguesia) có ghi ngày từ môi giới hoặc từ dữ liệu INE.
Bài học chung về chuyện này chúng tôi đã phân tích trong Dòng vốn golden visa đẩy giá nhà thế nào: tác động thật thường nằm ở vài khu phố cụ thể, không ở toàn thành phố.
Lisbon và Porto khác nhau thế nào với người mua nước ngoài?
Hai thành phố hay được gộp chung, nhưng với người mua để giữ lâu dài thì chúng là hai bài toán khác nhau.
| Tiêu chí | Lisbon | Porto |
|---|---|---|
| Mặt bằng giá | Cao nhất cả nước, chênh lớn giữa khu trung tâm và vùng ven | Thấp hơn Lisbon, nhưng tốc độ tăng những năm gần đây không kém |
| Người mua chính | Người châu Âu, người Mỹ, người Brazil, người làm việc từ xa | Người châu Âu, sinh viên và gia đình trẻ, người mua cho thuê dài hạn |
| Thanh khoản khi bán lại | Tốt ở khu trung tâm và các khu gần tàu điện ngầm | Tốt ở trung tâm lịch sử và ven sông, chậm hơn ở vùng xa |
| Cho thuê ngắn hạn | Bị siết mạnh, nhiều khu ngừng cấp giấy phép mới | Cũng siết, nhưng mức độ tuỳ khu |
| Nhịp sống với gia đình người Việt | Nhiều trường quốc tế, cộng đồng quốc tế lớn hơn | Chi phí sống dễ chịu hơn, ít trường quốc tế hơn |
Nếu anh chị mua để ở thật, trải nghiệm năm đầu quan trọng hơn bảng so sánh này. Chúng tôi đã ghi lại chuyện đó trong Năm đầu ở Lisbon.
Người Việt mua nhà ở Bồ Đào Nha hôm nay: được gì, không được gì?
Bồ Đào Nha không hạn chế người nước ngoài mua nhà. Anh chị có thể đứng tên căn hộ ở Lisbon hay Porto như một người Bồ Đào Nha. Điều thay đổi chỉ là căn nhà không tự sinh ra quyền cư trú.
Được:
- Đứng tên sở hữu đầy đủ, ghi vào sổ đăng ký bất động sản.
- Cho thuê dài hạn, bán lại, để thừa kế.
- Dùng căn nhà làm chỗ ở khi xin một visa khác, ví dụ visa D7 cho người có thu nhập thụ động — chỗ ở ổn định là một phần hồ sơ.
Không được:
- Dùng căn nhà để xin Golden Visa.
- Mặc nhiên ở quá thời hạn visa ngắn hạn chỉ vì có nhà.
- Mặc nhiên được cho thuê ngắn hạn kiểu khách du lịch — việc này cần giấy phép riêng và đang bị siết.
Giấy tờ tối thiểu để mua: mã số thuế Bồ Đào Nha (NIF), tài khoản ngân hàng tại Bồ Đào Nha để thanh toán có dấu vết, hộ chiếu, và giấy tờ chứng minh nguồn tiền theo yêu cầu chống rửa tiền của ngân hàng và công chứng viên. Người không cư trú thường cần người đại diện thuế khi xin NIF.
Chi phí giao dịch và chi phí giữ nhà mà báo giá hay bỏ qua
Giá niêm yết chỉ là phần đầu. Người mua ở Bồ Đào Nha phải tính thêm các khoản sau, tên gọi có thể anh chị sẽ gặp trên hợp đồng:
| Khoản | Khi nào trả | Ghi chú |
|---|---|---|
| IMT — thuế chuyển nhượng | Trước khi ký chứng thư mua bán | Tính luỹ tiến theo giá và theo loại nhà (nhà ở chính hay nhà thứ hai) |
| Thuế tem (Imposto do Selo) | Cùng lúc với IMT | Tỷ lệ cố định trên giá mua, thêm phần nếu vay ngân hàng |
| Phí công chứng, đăng ký | Khi ký chứng thư | Không lớn nhưng không có trong giá niêm yết |
| Phí luật sư | Theo hợp đồng | Nên có luật sư độc lập với môi giới |
| IMI — thuế tài sản hằng năm | Mỗi năm | Theo giá trị tính thuế và theo quy định của từng thành phố |
| AIMI | Mỗi năm, nếu tổng giá trị lớn | Thuế bổ sung cho người sở hữu bất động sản giá trị cao |
| Phí chung cư (condomínio) | Hằng tháng | Toà nhà cũ có thể thu thêm quỹ sửa chữa lớn |
Chúng tôi không nêu tỷ lệ cụ thể của từng khoản vì bảng thuế được điều chỉnh qua các luật ngân sách hằng năm. Hãy yêu cầu luật sư tính sẵn tổng chi phí giao dịch cho đúng căn, đúng giá, có ghi ngày.
Một khoản hay bị quên hẳn là tỷ giá: anh chị chuyển tiền đồng sang euro một lần khi mua, và nhiều năm sau có thể phải đổi ngược lại khi bán. Chênh lệch tỷ giá qua nhiều năm có thể lớn hơn cả tiền thuế giao dịch.
Đang giữ một căn mua theo Golden Visa cũ thì làm gì?
Đây là nhóm người hỏi chúng tôi nhiều nhất. Quy tắc chung: người đã có thẻ Golden Visa qua bất động sản trước khi luật đổi vẫn được gia hạn theo điều kiện cũ, miễn là tiếp tục giữ khoản đầu tư và đáp ứng yêu cầu lưu trú tối thiểu.
Những câu hỏi nên đặt cho luật sư của mình:
- Thẻ của tôi gia hạn tới mốc nào, và cơ quan di trú hiện đang xử lý gia hạn chậm bao lâu?
- Nếu tôi bán căn này trước khi đủ điều kiện thường trú hay quốc tịch, quyền cư trú của tôi còn gì?
- Tôi có được đổi sang một khoản đầu tư khác còn hợp lệ mà không mất thời gian đã tích luỹ không?
- Thời gian tính cho quốc tịch có bị ảnh hưởng bởi thay đổi luật quốc tịch gần đây không?
Câu cuối rất quan trọng. Bồ Đào Nha đã thay đổi thời gian cư trú để xin quốc tịch, và câu chào "5 năm có hộ chiếu châu Âu" không còn đúng như trước. Xem chi tiết tại Bồ Đào Nha kéo quốc tịch từ 5 lên 10 năm.
Mặt bất lợi và rủi ro cần biết trước
Mua nhà ở Lisbon hay Porto lúc này không còn "an toàn nhờ thẻ cư trú", nên rủi ro phải được nhìn thẳng.
Giá đã tăng nhiều năm liên tiếp. Mua ở vùng giá cao sau một chu kỳ tăng dài nghĩa là dư địa tăng tiếp hẹp hơn, còn khả năng đi ngang hoặc điều chỉnh thì có thật.
Chính sách nhà ở thay đổi nhanh. Chỉ trong vài năm, Bồ Đào Nha đã siết cho thuê ngắn hạn, rồi nới một phần và giao quyền cho từng thành phố. Căn anh chị mua với kỳ vọng cho khách du lịch thuê có thể bị kẹt giấy phép. Bối cảnh chung ở châu Âu nằm trong bài Cho thuê ngắn hạn bị siết ở Lisbon, Barcelona, Athens.
Lợi suất cho thuê dài hạn không cao như nhiều người nghĩ. Khi giá mua tăng nhanh hơn giá thuê, lợi suất trên vốn bị nén lại. Trừ thuế, phí chung cư, sửa chữa và thời gian trống, con số thực nhận thường thấp hơn con số môi giới đưa ra.
Nhà cũ là "hộp đen". Nhiều căn ở trung tâm Lisbon và Porto nằm trong toà nhà hơn trăm năm tuổi. Ống nước, điện, mái, cách âm — tất cả đều có thể phát sinh chi phí lớn mà giá mua không phản ánh.
Thoát vốn phụ thuộc người mua địa phương và người châu Âu. Không còn dòng người mua Golden Visa sẵn sàng trả giá cao cho căn "đủ chuẩn", người mua lại của anh chị sẽ là người mua bình thường, trả theo giá thị trường thật.
Danh sách kiểm trước khi đặt cọc một căn ở Lisbon hoặc Porto
- [ ] Mục đích đã rõ: để ở, cho thuê dài hạn, hay giữ tài sản — không lẫn lộn.
- [ ] Đã có đường cư trú riêng (D7, visa làm việc, visa khác) nếu định ở lâu hơn thời gian lưu trú ngắn hạn.
- [ ] Luật sư độc lập đã kiểm sổ đăng ký bất động sản, nợ thuế, giấy phép sử dụng (licença de utilização).
- [ ] Đã có báo cáo tình trạng kỹ thuật toà nhà, nhất là nhà cũ.
- [ ] Đã hỏi ban quản lý toà nhà về các khoản sửa chữa lớn sắp thu.
- [ ] Đã tính tổng chi phí giao dịch và chi phí giữ nhà hằng năm, có ghi ngày.
- [ ] Nếu định cho thuê ngắn hạn: đã kiểm quy định hiện hành của đúng khu phố đó.
- [ ] Đã hình dung người mua lại là ai sau năm, mười năm.
- [ ] Đã có đường chuyển tiền hợp pháp, có dấu vết từ Việt Nam sang.
Bước tiếp theo
Nếu mục tiêu chính của anh chị là quyền cư trú châu Âu chứ không phải căn nhà, hãy tách hai quyết định ra: chọn đường cư trú trước, rồi mới quyết định có mua nhà hay chỉ thuê. Công cụ ước tính chi phí đầu tư giúp đặt các lựa chọn cạnh nhau, còn wiki Bồ Đào Nha cho bức tranh chung về đất nước trước khi anh chị đi xem nhà. Nếu đã giữ một căn theo diện cũ, việc đáng làm nhất lúc này là một buổi rà soát với luật sư về mốc gia hạn và thời gian tính cho quốc tịch.
