Tóm tắt nhanh: Lisbon, Barcelona và Athens đều đã siết cho thuê ngắn hạn: Barcelona sẽ không gia hạn khoảng 10.000 giấy phép căn hộ du lịch, dự kiến chấm dứt vào 11/2028; Athens dừng đăng ký mới ở ba quận trung tâm từ 2025; Lisbon để thành phố quyết và đã khoanh vùng hạn chế. Riêng tài sản mua để lấy Golden Visa Hy Lạp thì không được cho thuê ngắn hạn. Bảng lợi suất tính theo giá thuê theo đêm vì thế là con số rủi ro nhất trong mọi tài liệu chào bán.
Trong những năm Golden Visa còn nhận bất động sản ở Lisbon và Athens, câu chào bán quen thuộc nhất là "mua căn hộ trung tâm, cho khách du lịch thuê theo đêm, lợi suất 6–8%". Nhiều gia đình Việt đã mua theo đúng câu đó.
Điều ít ai nói lúc ấy: lợi suất cao không nằm trong căn hộ, nó nằm trong giấy phép cho thuê ngắn hạn gắn với căn hộ. Căn hộ thì anh chị sở hữu. Giấy phép thì thành phố cấp, và thành phố có thể không gia hạn, không cấp mới, hoặc cấm luôn với một số loại chủ sở hữu.
Lưu ý: QuocTich.com không tư vấn đầu tư, thuế hay bất động sản. Quy định cho thuê ngắn hạn thay đổi nhanh; thông tin trong bài theo các mốc có ghi ngày, hãy kiểm tra hiệu lực hiện hành với luật sư địa phương.
Giấy phép, không phải căn hộ, mới là thứ đang bị siết
Cho thuê ngắn hạn ở phần lớn thành phố châu Âu cần một mã đăng ký hoặc giấy phép riêng, ngoài quyền sở hữu nhà. Không có mã đó thì các nền tảng đặt phòng lớn buộc phải gỡ tin đăng.
Một căn hộ trung tâm có giấy phép và một căn giống hệt không có giấy phép có thể chênh nhau đáng kể về giá bán. Khi chính quyền ngừng cấp mới, căn đã có giấy phép tăng giá trị. Khi chính quyền tuyên bố xoá giấy phép cũ, phần giá trị đó biến mất.
Đó là lý do nhà đầu tư cần đọc chính sách nhà ở như đọc lãi suất. Chúng tôi đã phân tích phía lãi suất trong bài lãi suất và giá nhà châu Âu; bài này đọc phía giấy phép.
Lisbon: từ lệnh dừng toàn quốc sang quyền của thành phố
Gói luật nhà ở "Mais Habitação" có hiệu lực từ 10/2023 vừa bỏ tuyến bất động sản của Golden Visa, vừa tạm dừng cấp đăng ký cho thuê ngắn hạn mới cho căn hộ ở phần lớn lãnh thổ Bồ Đào Nha, kèm một khoản đóng góp đặc biệt đánh vào hoạt động này.
Năm 2024, chính phủ mới bỏ lệnh dừng toàn quốc và khoản đóng góp đó, trao quyền quyết định lại cho từng thành phố. Lisbon sau đó dùng quyền này để khoanh vùng hạn chế, dừng đăng ký mới ở các phường có tỷ lệ nhà cho thuê ngắn hạn cao so với nhà ở.
Nghĩa là: ở Lisbon, câu hỏi "căn này cho thuê theo đêm được không" không có câu trả lời chung cho cả thành phố. Nó phụ thuộc phường nào, giấy phép cấp năm nào, và quy định của thành phố ở thời điểm anh chị hỏi. Bối cảnh thị trường nhà ở Lisbon sau Golden Visa có trong bài nhà ở Lisbon và Porto sau khi Golden Visa bỏ tuyến bất động sản.
Barcelona và Tây Ban Nha: đếm ngược tới 2028
Barcelona gần như không cấp giấy phép căn hộ du lịch mới trong nhiều năm. Tháng 6/2024, thị trưởng thành phố công bố sẽ không gia hạn khoảng 10.000 giấy phép hiện có, để chúng hết hiệu lực vào tháng 11/2028. Toà án Hiến pháp Tây Ban Nha sau đó xác nhận khung luật của vùng Catalonia làm nền cho quyết định này.
Ở cấp quốc gia, Tây Ban Nha lập sổ đăng ký thống nhất cho thuê ngắn hạn từ 01/07/2025: mỗi tin đăng phải có mã đăng ký. Trong năm 2025, chính phủ đã yêu cầu nền tảng đặt phòng lớn nhất gỡ hàng chục nghìn tin đăng không hợp lệ. Cũng từ 04/2025, ban quản trị toà nhà có thể biểu quyết chặn căn hộ mới đưa vào cho thuê du lịch.
Với người mua căn hộ ở Barcelona để cho thuê theo đêm, phép tính đơn giản: nếu giấy phép không được gia hạn, từ cuối 2028 căn hộ chỉ còn cho thuê dài hạn, với lợi suất và giá bán lại khác hẳn. Nhắc lại: Golden Visa Tây Ban Nha cũng đã đóng từ 04/2025.
Athens và Golden Visa Hy Lạp: tài sản lấy thẻ không được cho thuê ngắn hạn
Hy Lạp siết theo hai hướng cùng lúc.
Theo khu vực: từ đầu năm 2025, Hy Lạp dừng đăng ký cho thuê ngắn hạn mới ở ba quận trung tâm của Athens. Chính phủ đã cho biết kéo dài biện pháp này; anh chị cần kiểm tra thời hạn hiện hành trước khi mua.
Theo diện chủ sở hữu: luật năm 2024 quy định bất động sản dùng để xin Golden Visa không được cho thuê ngắn hạn. Vi phạm có thể bị phạt nặng, và giấy phép cư trú có thể bị thu hồi. Đây là điểm mà nhiều tài liệu chào bán viết trước 2024 vẫn chưa sửa.
Ngoài ra, Hy Lạp tăng khoản phí lưu trú tính theo đêm cho hoạt động cho thuê ngắn hạn và đặt thêm yêu cầu an toàn cho căn hộ. Mỗi thay đổi nhỏ, cộng lại làm lợi suất ròng thấp hơn đáng kể so với bảng tính ban đầu. Ngưỡng Golden Visa theo vùng của Hy Lạp có ở bài Hy Lạp chia ngưỡng Golden Visa theo vùng, còn đời sống thực tế ở đó trong bài sống ở Athens khi có Golden Visa.
Luật chung của EU về dữ liệu cho thuê ngắn hạn từ 05/2026
Từ 20/05/2026, quy định của EU về thu thập và chia sẻ dữ liệu cho thuê ngắn hạn bắt đầu áp dụng. Các nền tảng phải chia sẻ dữ liệu hoạt động với cơ quan công quyền, và chủ nhà ở những nơi có hệ thống đăng ký phải hiển thị mã đăng ký.
Quy định này không cấm cho thuê ngắn hạn. Nhưng nó làm việc "cho thuê không phép mà không ai biết" gần như không còn khả thi, và cho chính quyền dữ liệu để siết tiếp. Nói ngắn gọn: vùng xám đã hẹp lại trên toàn khối.
Bảng tóm tắt ba thành phố và cấp EU
| Nơi | Tình trạng theo mốc | Ý nghĩa với người mua |
|---|---|---|
| Lisbon | Từ 2024 do thành phố quyết; khoanh vùng hạn chế đăng ký mới ở các phường đông nhà cho thuê ngắn hạn | Kiểm tra theo từng phường, từng căn |
| Barcelona | Khoảng 10.000 giấy phép dự kiến hết hiệu lực vào 11/2028 | Tính lợi suất theo thuê dài hạn sau 2028 |
| Toàn Tây Ban Nha | Sổ đăng ký thống nhất từ 07/2025; toà nhà có thể biểu quyết chặn từ 04/2025 | Mã đăng ký là điều kiện đăng tin |
| Athens | Dừng đăng ký mới ở ba quận trung tâm từ 2025; tài sản Golden Visa không được cho thuê ngắn hạn | Không tính thu nhập theo đêm với căn lấy thẻ |
| Toàn EU | Quy định dữ liệu cho thuê ngắn hạn áp dụng từ 20/05/2026 | Hết vùng xám, dễ siết thêm |
Mặt bất lợi cho người đang giữ căn hộ cho thuê ngắn hạn
Giá trị gắn với giấy phép có thể mất. Căn hộ được định giá cao nhờ giấy phép sẽ giảm giá khi giấy phép hết hạn hoặc bị hạn chế chuyển nhượng.
Chuyển sang thuê dài hạn không đơn giản. Căn hộ thiết kế cho khách du lịch (nhỏ, nội thất theo kiểu khách sạn, ở khu phố cổ ồn ào) không phải lúc nào cũng hợp người thuê dài hạn. Và thuê dài hạn ở nhiều nơi đi kèm quy định bảo vệ người thuê rất chặt.
Chi phí vận hành từ xa. Người ở Việt Nam phải thuê đơn vị quản lý, thường ăn một phần đáng kể doanh thu. Khi quy định siết thêm, chi phí tuân thủ tăng mà doanh thu không tăng theo.
Thuế ở cả hai đầu. Thu nhập cho thuê phát sinh thuế ở nước có căn hộ, và có thể có nghĩa vụ kê khai ở nơi anh chị cư trú thuế. QuocTich.com không tư vấn thuế; bài có giấy tờ nước ngoài rồi thì khai thuế ở đâu giúp anh chị đặt câu hỏi cho chuyên gia.
Rủi ro với thẻ cư trú. Với Golden Visa Hy Lạp, cho thuê ngắn hạn sai quy định không chỉ bị phạt tiền mà còn có thể mất thẻ. Đây là rủi ro lớn hơn nhiều so với vài tháng doanh thu.
Checklist trước khi tin một bảng lợi suất cho thuê theo đêm
- [ ] Căn hộ có mã đăng ký cho thuê ngắn hạn hợp lệ không? Cấp năm nào, ở phường nào?
- [ ] Giấy phép có chuyển được sang người mua mới không, hay mất khi đổi chủ?
- [ ] Thành phố có kế hoạch không gia hạn, khoanh vùng, hay giới hạn số đêm không?
- [ ] Ban quản trị toà nhà có quy định riêng về cho thuê du lịch không?
- [ ] Nếu mua để lấy Golden Visa: luật hiện hành có cho phép cho thuê ngắn hạn tài sản này không?
- [ ] Lợi suất ròng là bao nhiêu sau phí quản lý, phí nền tảng, thuế, phí lưu trú, bảo trì?
- [ ] Nếu chỉ cho thuê dài hạn, lợi suất còn bao nhiêu, và anh chị có chấp nhận con số đó không?
- [ ] Số liệu công suất phòng trong bảng lấy từ căn nào, năm nào?
Nếu câu trả lời cho câu hỏi về thuê dài hạn khiến anh chị không còn muốn mua, thì bảng lợi suất theo đêm chính là lý do duy nhất để mua. Đó là dấu hiệu nên dừng lại.
Bước tiếp theo
Nếu đang cân nhắc mua để lấy thẻ, hãy tách hai quyết định: chọn chương trình cư trú trước (xem trang Hy Lạp và công cụ chi phí đầu tư), rồi mới chọn căn hộ với giả định chỉ cho thuê dài hạn. Nếu đang giữ căn hộ cho thuê theo đêm ở một trong ba thành phố, hãy nhờ luật sư địa phương kiểm tra tình trạng giấy phép ngay trong năm nay, trước khi quy định kế tiếp được ban hành.
