Tóm tắt nhanh: Người nước ngoài được sở hữu đứt (freehold) nhà ở Dubai, nhưng chỉ trong các khu được chỉ định. Mua off-plan (nhà chưa xây) thì trả theo tiến độ, tiền đi vào tài khoản ký quỹ của dự án và hợp đồng được đăng ký tạm qua hệ thống Oqood. Khoản ngoài giá mà người mua nào cũng phải trả là phí đăng ký 4% của Cục Đất đai Dubai (DLD), cộng phí dịch vụ tòa nhà hằng năm kéo dài suốt thời gian sở hữu.
Điều khiến nhiều người Việt bất ngờ khi mua nhà ở Dubai không phải giá, mà là khoản 4% phải trả ngay cả với căn chưa xây xong một viên gạch. Với căn off-plan, phí đăng ký với Cục Đất đai Dubai thường phải trả ngay giai đoạn đầu, cùng lúc với đợt cọc đầu tiên.
Chi tiết thứ hai ít được nói: "freehold" ở Dubai không có nghĩa là mua được ở bất cứ đâu. Nó là quyền sở hữu đầy đủ, nhưng chỉ trong những khu chính quyền đã mở cho người nước ngoài. Bài này đi từ khái niệm tới chi phí, theo đúng trình tự một giao dịch thật.
QuocTich.com không tư vấn đầu tư, bất động sản hay thuế. Nội dung là mô tả cơ chế và bối cảnh, không phải khuyến nghị mua bán.
Freehold ở Dubai là gì, và người Việt được mua ở đâu?
Từ đầu những năm 2000, Dubai cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản trong các khu freehold được chỉ định. Luật đăng ký bất động sản năm 2006 của Dubai đặt khung pháp lý cho việc này.
Ở Dubai có ba dạng quyền anh chị sẽ gặp trên giấy tờ:
| Dạng quyền | Nghĩa là gì | Người nước ngoài |
|---|---|---|
| Freehold | Sở hữu đầy đủ căn hộ hoặc nhà và phần đất tương ứng, không thời hạn | Được, trong khu freehold |
| Leasehold | Quyền sử dụng dài hạn, thường tới vài chục năm, đất vẫn thuộc chủ khác | Được ở một số khu |
| Usufruct / quyền hưởng dụng | Quyền sử dụng và khai thác, không sở hữu | Ít gặp trong giao dịch nhà ở thông thường |
Các khu freehold quen thuộc gồm Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle, Business Bay, Dubai Hills và nhiều khu mới do các chủ đầu tư lớn phát triển. Danh sách được mở rộng theo từng giai đoạn, nên cách chắc nhất là hỏi thẳng: "Khu này có phải freehold cho người nước ngoài không, và giấy chứng nhận sở hữu (title deed) sẽ đứng tên ai?"
Chúng tôi giữ thông tin tổng quan về UAE ở trang UAE và wiki UAE.
Off-plan và nhà có sẵn: hai giao dịch khác hẳn nhau
Thị trường Dubai những năm gần đây có tỷ trọng off-plan rất cao trong tổng giao dịch. Off-plan hấp dẫn vì trả dần theo tiến độ, nhưng cơ chế khác hẳn mua căn có sẵn.
| Tiêu chí | Off-plan | Nhà có sẵn (secondary / ready) |
|---|---|---|
| Thanh toán | Theo kế hoạch của chủ đầu tư: cọc ban đầu, các đợt theo tiến độ xây, phần còn lại khi bàn giao hoặc sau bàn giao | Trả đủ khi chuyển nhượng, có thể vay ngân hàng |
| Người bán | Chủ đầu tư | Chủ nhà hiện tại, qua môi giới |
| Đăng ký | Đăng ký tạm qua Oqood, đổi sang giấy chứng nhận sở hữu khi bàn giao | Cấp giấy chứng nhận sở hữu ngay khi chuyển nhượng |
| Tiền đi đâu | Vào tài khoản ký quỹ (escrow) của dự án | Chuyển cho người bán qua quy trình chuyển nhượng tại văn phòng được DLD uỷ quyền |
| Cho thuê | Chỉ sau khi bàn giao | Ngay sau khi nhận nhà |
| Rủi ro chính | Chậm tiến độ, chất lượng khác mẫu, khó bán lại trước bàn giao | Giá vào cao hơn, tình trạng căn cũ |
Luật ký quỹ của Dubai (năm 2007) buộc tiền người mua off-plan phải vào tài khoản ký quỹ gắn với từng dự án, giải ngân theo tiến độ xây được xác nhận. Đây là lớp bảo vệ thật, nhưng nó bảo vệ việc dùng tiền đúng dự án, không bảo vệ anh chị khỏi chuyện dự án chậm vài năm.
Kế hoạch thanh toán off-plan đọc thế nào?
Các chủ đầu tư Dubai chào rất nhiều kiểu kế hoạch thanh toán, ghi dạng tỷ lệ như "60/40" hay "trả sau bàn giao". Đừng đọc tỷ lệ, hãy đọc lịch.
Những câu hỏi nên đặt trên từng kế hoạch:
- Đợt đầu gồm những gì? Cọc ban đầu thường đi kèm phí đăng ký 4% của DLD và phí hành chính. Tổng tiền phải chuyển ở tháng đầu lớn hơn tỷ lệ cọc ghi trên tờ rơi.
- Các đợt gắn với mốc thời gian hay mốc tiến độ? Gắn với tiến độ xây dựng thì an toàn hơn cho người mua.
- "Trả sau bàn giao" kéo dài bao lâu, có lãi hay không? Đây thực chất là khoản trả góp với chủ đầu tư, và giá căn thường đã tính sẵn chi phí đó.
- Nếu tôi chậm một đợt thì sao? Hợp đồng mua bán (SPA) quy định phạt, và luật Dubai cho chủ đầu tư quyền xử lý theo tỷ lệ đã hoàn thành của dự án.
- Muốn bán lại trước bàn giao thì cần gì? Thường phải có văn bản không phản đối (NOC) của chủ đầu tư, và nhiều chủ đầu tư yêu cầu anh chị đã trả tối thiểu một tỷ lệ nhất định giá căn.
Câu hỏi cuối đặc biệt quan trọng với người mua để "lướt". Căn off-plan không phải cổ phiếu; muốn chuyển nhượng hợp đồng anh chị cần chủ đầu tư đồng ý và trả phí.
Những khoản phí người mua nhà Dubai phải trả
Đây là phần báo giá hay trình bày thiếu. Chúng tôi liệt kê theo loại, không nêu con số tuyệt đối trừ khoản 4% vì các mức phí hành chính được DLD điều chỉnh theo thời kỳ.
| Khoản | Ai trả | Ghi chú |
|---|---|---|
| Phí đăng ký DLD | Thông lệ là người mua | 4% giá trị giao dịch, một số dự án có chương trình chủ đầu tư hỗ trợ một phần |
| Phí hành chính đăng ký / Oqood | Người mua | Mức cố định, khác nhau giữa nhà có sẵn và off-plan |
| Phí văn phòng chuyển nhượng (trustee) | Người mua | Với giao dịch nhà có sẵn |
| Hoa hồng môi giới | Thông lệ là người mua với nhà có sẵn | Thường khoảng 2% cộng thuế giá trị gia tăng; off-plan thường do chủ đầu tư trả |
| Phí đăng ký thế chấp | Người vay | Nếu vay ngân hàng |
| Phí dịch vụ tòa nhà | Chủ sở hữu, hằng năm | Tính theo diện tích, được RERA duyệt, chênh lớn giữa các dự án |
| Phí làm lạnh (district cooling) | Chủ hoặc người thuê | Có dự án tính riêng, là khoản hay bị quên |
| Phí nhà ở thành phố | Người ở, qua hoá đơn điện nước | Tính theo giá thuê của căn |
Khoản đáng xem kỹ nhất là phí dịch vụ tòa nhà. Nó đi theo anh chị mỗi năm, và ở một số tòa có hồ bơi, phòng tập, sảnh lớn, nó ăn mất một phần đáng kể tiền cho thuê. Hãy xin bảng phí dịch vụ đã được duyệt trong vài năm gần nhất của đúng tòa đó. Chuyện lợi suất sau phí nằm trong bài Cho thuê nhà ở Dubai: lợi suất, phí dịch vụ và mùa trống.
Mua nhà Dubai có được Golden Visa không?
UAE có tuyến thị thực cư trú 10 năm (Golden Visa) cho người sở hữu bất động sản từ 2 triệu dirham trở lên. Một số chi tiết cần kiểm tại thời điểm nộp:
- Căn off-plan có được tính hay không, và phải mua từ chủ đầu tư nào, đã trả bao nhiêu phần trăm.
- Căn có thế chấp ngân hàng thì được tính theo cách nào. Chúng tôi đã cập nhật thay đổi này trong UAE Golden Visa: bất động sản thế chấp giờ được tính.
- Được gộp nhiều căn để đủ ngưỡng hay không.
Tấm thẻ này hợp với ai và không hợp với ai, chúng tôi phân tích riêng trong UAE Golden Visa 10 năm: ai hợp, ai chỉ tốn tiền. Điểm cần nhớ: đây là thẻ cư trú, không phải quốc tịch. UAE gần như không có đường nhập quốc tịch cho nhà đầu tư thông thường. Muốn đặt thẻ UAE cạnh các thẻ cư trú khác, anh chị có thể dùng công cụ so sánh chương trình.
Quy trình mua một căn off-plan, từ đặt chỗ tới nhận chìa khoá
- Đặt chỗ (booking). Ký phiếu đặt chỗ, trả tiền giữ căn. Đọc kỹ điều kiện hoàn tiền nếu không ký tiếp.
- Ký hợp đồng mua bán (SPA). Kiểm tên dự án, số căn, diện tích, lịch thanh toán, ngày bàn giao dự kiến, điều khoản chậm tiến độ.
- Trả phí DLD và đăng ký Oqood. Nhận giấy đăng ký tạm có tên anh chị. Đây là giấy tờ quan trọng nhất trước khi có sổ.
- Trả các đợt theo tiến độ vào tài khoản ký quỹ của dự án — không trả vào tài khoản cá nhân hay công ty môi giới.
- Kiểm căn trước bàn giao (snagging). Thuê người kiểm độc lập liệt kê lỗi, yêu cầu chủ đầu tư sửa trước khi nhận.
- Bàn giao và cấp giấy chứng nhận sở hữu. Trả phần còn lại theo kế hoạch, đăng ký điện nước, bắt đầu đóng phí dịch vụ.
Chuyển tiền từ Việt Nam cho giao dịch này phải đi đúng đường, có chứng từ. Chúng tôi viết riêng về phần này trong Chuyển tiền đầu tư ra nước ngoài hợp pháp.
Mặt bất lợi và rủi ro cần biết trước
Chậm tiến độ là chuyện thường gặp. Ngày bàn giao trên hợp đồng là ngày dự kiến. Hợp đồng thường cho chủ đầu tư một khoảng gia hạn, và trong thời gian đó anh chị không có tiền thuê.
Nguồn cung off-plan lớn. Khi nhiều dự án cùng bàn giao trong một giai đoạn, giá thuê và giá bán lại ở phân khúc tương tự có thể chịu áp lực. Căn "đẹp trên bản vẽ" phải cạnh tranh với hàng nghìn căn giống nó.
Thị trường Dubai có chu kỳ rõ. Dubai đã trải qua những đợt giảm giá sâu trong quá khứ, điển hình quanh 2008–2009 và giai đoạn 2014–2020. Mua ở đỉnh chu kỳ bằng tiền vay hoặc tiền trả góp là rủi ro gấp đôi.
Phí dịch vụ không cố định. Nó có thể tăng qua các năm theo ngân sách vận hành tòa nhà.
Tỷ giá. Dirham neo vào đô la Mỹ, nên rủi ro tỷ giá của anh chị gần giống giữ tài sản bằng USD — ít biến động với USD, nhưng vẫn là ngoại tệ so với tiền đồng.
Thuế ở nước anh chị cư trú. UAE không đánh thuế thu nhập cá nhân, nhưng điều đó không miễn nghĩa vụ khai báo ở nơi anh chị là người cư trú thuế. QuocTich.com không tư vấn thuế; hãy hỏi chuyên gia thuế trước khi đứng tên.
Danh sách kiểm trước khi ký SPA
- [ ] Khu dự án là freehold cho người nước ngoài.
- [ ] Chủ đầu tư và dự án đã đăng ký với RERA, có tài khoản ký quỹ riêng.
- [ ] Lịch thanh toán gắn với tiến độ, có tổng tiền tháng đầu đã gồm phí DLD.
- [ ] Điều khoản chậm bàn giao, phạt, hoàn tiền rõ ràng.
- [ ] Điều kiện bán lại trước bàn giao (NOC, tỷ lệ đã trả, phí).
- [ ] Bảng phí dịch vụ ước tính, phí làm lạnh nếu có.
- [ ] Nếu cần Golden Visa: điều kiện căn off-plan được tính, xác nhận bằng văn bản.
- [ ] Đường chuyển tiền hợp pháp từ Việt Nam, có chứng từ.
Bước tiếp theo
Nếu anh chị định sống ở Dubai chứ không chỉ mua để cho thuê, hãy đọc chi phí sống ở Dubai theo từng tầng trước khi chọn khu. Sau đó thu hẹp còn hai ba dự án, xin bộ hồ sơ gồm SPA mẫu, lịch thanh toán, bảng phí dịch vụ, rồi nhờ một luật sư ở Dubai đọc trước khi trả tiền đặt chỗ.
